2026년 세제개편안이 발표되면서 부동산 시장의 관심이 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)에 집중되고 있습니다.

이번 개편은 모든 주택 보유자에게 동일하게 적용되는 것이 아니라 실거주 1주택자, 비거주 1주택자, 다주택자의 상황에 따라 세금 부담이 달라지는 것이 핵심입니다.

특히 단순히 "세금이 오른다" 또는 "1주택자는 혜택을 받는다"는 식으로 이해하면 실제 본인의 상황과 전혀 다른 판단을 할 수 있습니다.

이번 글에서는 2026년 부동산 세제개편의 핵심 내용을 주택 보유 유형별로 정리하고, 앞으로 부동산 시장과 전월세 시장에 어떤 영향을 줄 수 있는지 살펴보겠습니다.

1. 2026년 부동산 세제개편 핵심은 종부세와 양도세

이번 부동산 관련 세제개편에서 가장 중요하게 볼 부분은 크게 두 가지입니다.

첫째는 주택을 보유하고 있는 동안 부담하는 종합부동산세, 둘째는 주택을 매도할 때 발생하는 양도소득세입니다.

그런데 두 세금의 방향이 주택 보유자의 상황에 따라 다르게 나타납니다.

간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

따라서 "1주택자는 무조건 세금이 줄어든다"라고 이해해서는 안 됩니다.

주택 가격과 실제 거주 여부, 보유 주택 수, 양도차익 등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

2. 실거주 1주택자의 종부세는 어떻게 달라질까?

이번 개편에서 실거주 1주택자에게 가장 눈에 띄는 부분은 종부세 공제 기준의 변화입니다.

기존에는 1주택자에게 적용되는 기본 공제액이 12억 원이었지만, 개편안에서는 실거주 1주택자의 공제 한도가 14억 원으로 확대되는 내용이 포함됐습니다.

쉽게 말하면 공시가격이 12억 원을 조금 넘었던 주택의 경우 과거에는 종부세가 발생할 수 있었지만, 공제 한도가 14억 원으로 올라가면 일정 구간에서는 종부세 부담이 사라질 수 있습니다.

예를 들어 공시가격이 13억 원인 실거주 1주택자라면 기존에는 공제액을 초과하는 1억 원 부분이 과세 대상에 반영될 수 있었지만, 공제 한도가 14억 원으로 확대되면 해당 부분의 부담이 없어지는 구조입니다.

그렇다면 실거주 1주택자는 모두 세금이 줄어들까?

그렇지는 않습니다.

종부세는 단순히 공제액 하나만으로 결정되는 것이 아니기 때문입니다.

이번 개편에서는 공정시장가액비율과 세율 등의 변화도 함께 고려해야 합니다.

따라서 상대적으로 가격이 높은 고가주택을 보유한 실거주 1주택자는 공제 한도 확대 효과보다 공정시장가액비율과 세율 변화의 영향이 더 커질 수 있습니다.

결국 실거주 1주택자는 주택 가격에 따라 세금 효과가 달라진다고 보는 것이 정확합니다.

3. 비거주 1주택자는 종부세 부담이 커질 수 있다

이번 개편에서 가장 주목해야 할 대상 중 하나가 비거주 1주택자입니다.

비거주 1주택자는 본인 명의의 주택을 보유하고 있지만 해당 주택에는 직접 거주하지 않고 임대를 주거나 다른 지역에서 생활하는 사람을 의미합니다.

이번 개편에서는 비거주 1주택자의 종부세 공제 기준이 실거주 1주택자보다 불리하게 변경되는 방향이 제시됐습니다.

공제액이 기존 12억 원에서 9억 원으로 낮아지는 구조라면 공시가격 9억 원을 초과하는 주택부터 종부세 부담이 커질 수 있습니다.

일반적인 시세 기준으로 보면 공시가격 9억 원은 지역과 주택 유형에 따라 차이가 있지만 대략 13억 원 안팎의 주택이 영향을 받을 가능성이 있습니다.

따라서 다음과 같은 사람이라면 자신의 세금 변화를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

• 집은 서울에 있지만 다른 지역에서 거주하는 경우

• 직장이나 교육 때문에 다른 지역에서 생활하는 경우

• 본인 소유 주택을 임대하고 전세나 월세로 다른 집에 거주하는 경우

• 투자 목적으로 주택을 보유하고 직접 거주하지 않는 경우

비거주 1주택자는 종부세뿐만 아니라 양도세에서도 불리해질 수 있기 때문에 더욱 세심한 확인이 필요합니다.

4. 다주택자의 종부세 부담은 더욱 복잡하다

다주택자의 경우 종부세 계산이 단순하지 않습니다.

보유 주택 수뿐만 아니라 각 주택의 공시가격과 실거주 여부 등에 따라 적용되는 공제 구조가 달라질 수 있기 때문입니다.

개편안에서는 다주택자에게 적용되는 공제액이 일정 범위에서 차등적으로 결정되는 구조가 제시됐습니다.

특히 여러 채의 주택을 보유하면서 그중 한 채에 실제 거주하고 있다면 실거주 주택의 가격 비중 등에 따라 공제액이 달라질 수 있습니다.

반대로 보유한 주택 모두에 거주하지 않고 임대만 하고 있다면 상대적으로 낮은 공제 기준이 적용될 수 있습니다.

즉, 다주택자라고 해서 모두 동일한 세금을 내는 것이 아닙니다.

다주택자의 핵심 포인트

다주택자가 주택을 계속 보유하려면 가장 먼저 확인해야 하는 것은 향후 종부세가 실제로 얼마가 나오는지입니다.

세금 부담이 감당 가능한 수준이라면 보유를 유지할 수 있습니다.

하지만 세금이 소득에 비해 지나치게 커진다면 매도, 임대료 조정, 거주 주택 변경 등의 선택지를 검토할 필요가 있습니다.

5. 양도세도 중요한 변화가 있다

종부세만큼 중요한 것이 양도소득세입니다.

특히 이번 개편에서 관심을 가져야 할 부분은 고가주택을 장기간 보유하고 실제 거주한 1주택자의 장기보유특별공제 한도입니다.

기존에는 1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있었습니다.

하지만 앞으로는 공제율뿐만 아니라 공제금액 자체에 한도가 설정되는 구조가 중요합니다.

예를 들어 장기 거주한 고가주택을 매도하면서 발생한 양도차익이 매우 크다면 80%라는 공제율을 적용하더라도 일정 금액을 초과하는 부분까지 무제한으로 공제받을 수 있는 것은 아니게 됩니다.

이 부분은 고가주택 보유자에게 상당히 중요한 변화입니다.

6. 고가주택 보유자는 매도 시점을 반드시 따져봐야 한다

예를 들어 20억 원에 주택을 취득한 뒤 장기간 거주했고, 이후 50억 원에 매도한다고 가정해 보겠습니다.

단순 계산으로 양도차익은 30억 원입니다.

기존에는 장기보유특별공제율을 적용하면 상당 부분의 양도차익을 공제받을 수 있었습니다.

하지만 공제 한도가 도입되면 실제 세금 계산에서 공제받을 수 있는 금액이 제한될 수 있습니다.

따라서 고가주택을 보유한 사람에게는 단순히 "나는 1주택자니까 양도세 걱정이 없다"는 판단이 위험할 수 있습니다.

특히 장기간 보유하면서 주택 가격이 크게 상승한 사람일수록 향후 매도 시점에 따라 세금 차이가 커질 수 있습니다.

7. 비거주 1주택자의 양도세 부담도 커진다

비거주 1주택자는 종부세뿐만 아니라 양도세에서도 불리한 방향으로 제도가 바뀔 수 있습니다.

특히 거주기간에 따른 공제와 보유기간에 따른 공제를 구분해서 살펴봐야 합니다.

비거주 상태가 계속되면 보유기간에 대한 공제 혜택이 단계적으로 축소되는 구조가 적용될 수 있습니다.

결국 비거주 1주택자에게는 두 가지 선택지가 생길 수 있습니다.

첫 번째는 해당 주택을 매도하는 것입니다.

두 번째는 실제 거주 요건을 충족하는 것입니다.

즉 정부 정책의 방향을 단순화하면 "집을 보유하면서 거주하지 않는 것"에 대한 세제상 혜택을 줄이는 방향으로 해석할 수 있습니다.

8. 비거주 1주택자에게 적용될 수 있는 예외도 확인해야 한다

다만 모든 비거주자가 동일하게 취급되는 것은 아닙니다.

직장, 교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 기존 주택에 계속 거주하기 어려운 사람을 위한 예외 규정이 존재할 수 있습니다.

이 경우에는 구체적인 요건을 충족해야 합니다.

예를 들어 기존 주택에서 일정 기간 이상 실제 거주했는지, 비거주 사유가 정부가 인정하는 사유에 해당하는지 등을 확인해야 합니다.

따라서 "나는 직장 때문에 다른 지역에 살고 있으니 당연히 예외다"라고 생각해서는 안 됩니다.

반대로 "나는 현재 다른 지역에 살고 있으니 무조건 불리하다"고 판단해서도 안 됩니다.

구체적인 사실관계와 시행령, 세법상 요건을 확인해야 합니다.

9. 다주택자의 양도세 부담도 커질 가능성

다주택자 역시 장기보유특별공제 축소 등의 영향을 받을 수 있습니다.

기존에는 다주택자가 일정 요건을 충족하면 장기보유에 따른 공제를 적용받을 수 있었지만, 향후 공제율이 단계적으로 축소될 경우 매도 시점이 늦어질수록 세금 부담이 커질 가능성이 있습니다.

따라서 다주택자는 종부세와 양도세를 따로 생각해서는 안 됩니다.

"보유세가 얼마나 나오는가?"

"매도하면 양도세가 얼마나 발생하는가?"

이 두 가지를 함께 계산해야 합니다.

10. 주택 보유자별로 어떻게 대응해야 할까?

실거주 1주택자

실거주 1주택자는 먼저 종부세를 계산해 보는 것이 중요합니다.

상대적으로 낮은 가격대에서는 공제 한도 확대의 혜택을 받을 수 있지만, 고가주택으로 갈수록 공정시장가액비율과 세율 변화의 영향을 받을 수 있습니다.

따라서 현재 주택 가격만 보고 판단하기보다는 공시가격과 향후 가격 변화를 함께 고려해야 합니다.

고가주택을 보유하고 있고 세금 부담이 크다면 매도 시 발생하는 양도세까지 함께 계산해야 합니다.

비거주 1주택자

비거주 1주택자는 가장 먼저 종부세를 계산해야 합니다.

세금 부담이 감당할 만한 수준이라면 현재의 주거 형태를 유지할 수도 있습니다.

하지만 부담이 커진다면 실제 거주 전환이나 매도 등을 검토할 수 있습니다.

특히 향후 매도할 계획이 있는 사람이라면 거주 여부가 양도세에 미치는 영향까지 함께 살펴봐야 합니다.

다주택자

다주택자는 선택지가 상대적으로 많지만 세금 계산도 복잡합니다.

대표적인 선택지는 다음과 같습니다.

1. 주택을 계속 보유한다.

2. 일부 주택을 매도한다.

3. 보유 주택 중 한 곳에 직접 거주한다.

4. 임대료 조정을 검토한다.

어떤 선택이 유리한지는 주택 가격, 취득가, 양도차익, 임대수익, 보유기간 등에 따라 완전히 달라집니다.

따라서 다주택자는 단순히 "세금이 올랐으니 팔아야 한다"고 판단하기보다 각각의 시나리오를 계산해 보는 것이 우선입니다.

11. 이번 세제개편은 무주택자에게도 영향을 준다

이번 개편을 주택 소유자만의 문제라고 생각하면 안 됩니다.

임차인 역시 영향을 받을 수 있습니다.

대표적인 것이 전월세 시장입니다.

예를 들어 비거주 1주택자가 임대 중인 주택에 직접 들어가 거주하기로 결정하면 기존 임차인은 계약 종료 이후 다른 집을 찾아야 할 수 있습니다.

또한 다주택자가 보유세 부담 증가를 이유로 임대료 조정을 검토할 가능성도 있습니다.

따라서 임차인 입장에서는 주변 전세와 월세 시세를 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.

12. 임대인이 직접 들어오겠다고 한다면?

임차인에게 가장 중요한 상황 중 하나입니다.

현재 거주 중인 주택의 임대인이 "직접 들어가서 살겠다"고 통보할 가능성이 있다면 계약갱신요구권과 실제 임대인의 거주 의사 등에 관한 법적 요건을 확인해야 합니다.

단순히 계약갱신요구권이 있다는 이유만으로 모든 상황에서 계속 거주할 수 있는 것은 아닙니다.

반대로 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 경우에도 법에서 정한 요건과 절차를 확인해야 합니다.

따라서 임차인은 계약 만료가 가까워질수록 주변 전월세 매물을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

13. 다주택자 임대인의 주택에 거주한다면 매도 가능성도 확인

다주택자가 보유한 주택에 임차인으로 거주하고 있다면 해당 주택이 매물로 나올 가능성도 고려할 필요가 있습니다.

특히 다주택자의 세금 부담이 커지면 일부 주택을 처분하려는 움직임이 나타날 수 있습니다.

이때 임차인이 현재 집을 마음에 들어 하고 있고 자금 여력이 있다면 매수 가능성을 검토할 수도 있습니다.

다만 주택 매수는 세금뿐 아니라 가격, 대출, 금리, 입지, 향후 공급량 등을 함께 고려해야 합니다.

14. 부동산 시장은 가격대별로 다르게 움직일 가능성이 있다

이번 세제개편의 시장 영향을 이해하려면 모든 주택을 하나의 시장으로 보면 안 됩니다.

크게 초고가 시장, 중고가 시장, 중가 시장으로 나누어 생각할 수 있습니다.

초고가 시장

초고가 주택은 실거주 1주택자라고 하더라도 세금 부담이 증가할 가능성이 있습니다.

특히 종부세와 고가주택 양도세의 영향을 동시에 받을 수 있기 때문에 일부 보유자는 매도를 고민할 가능성이 있습니다.

다만 이들이 주택을 매도한 뒤 완전히 주택시장에서 이탈하는 것이 아니라 더 낮은 가격대의 주택을 매수할 가능성도 있습니다.

따라서 초고가 주택에서 발생한 매도 물량이 중고가 시장의 매수 수요로 이동할 수 있습니다.

15. 중고가 시장은 매도 물량보다 매수 수요가 강할 수 있다

중고가 시장에서는 실거주 1주택자의 세금 부담이 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

반면 비거주 1주택자는 거주 전환이나 임대료 조정 등을 고민하게 됩니다.

만약 비거주자가 직접 거주하기 위해 전입한다면 기존 임차인은 다른 주택을 찾아야 합니다.

결과적으로 중고가 시장에서는 매도 물량보다 주택을 구하려는 수요가 상대적으로 강하게 나타날 가능성이 있습니다.

16. 중가 시장에서는 다주택자의 움직임이 중요하다

상대적으로 가격이 낮은 주택에서는 다주택자의 세금 부담이 중요한 변수가 됩니다.

다주택자가 세금 부담을 감당하지 못해 일부 주택을 매도한다면 시장에 매물이 증가할 수 있습니다.

하지만 해당 주택을 매수하는 실수요자가 존재한다면 매도와 동시에 새로운 매수 수요가 발생합니다.

또한 기존 임차인이 퇴거하면서 새로운 전월세 수요가 만들어질 수도 있습니다.

결국 매도 물량이 증가하더라도 전월세 시장에서는 공급 부족과 임대료 상승 압력이 나타날 가능성을 함께 살펴봐야 합니다.

17. 가장 중요한 변수는 세금보다 입주 물량일 수 있다

이번 세제개편을 바라볼 때 세금 변화만 보는 것은 위험합니다.

부동산 시장에서 매우 중요한 변수 중 하나가 바로 신규 입주 물량이기 때문입니다.

입주 물량이 충분하다면 세제 변화로 발생한 수요와 공급의 변화를 어느 정도 흡수할 수 있습니다.

반대로 입주 물량이 부족한 상황에서 임대주택이 줄어들면 전세와 월세 시장의 불안이 커질 가능성이 있습니다.

특히 서울처럼 주택 수요가 지속적으로 존재하는 지역에서는 공급량을 반드시 함께 확인해야 합니다.

18. 앞으로 부동산 시장에서 확인해야 할 5가지

이번 세제개편 이후 부동산 시장을 지켜본다면 다음 다섯 가지를 꾸준히 확인하는 것이 좋습니다.

첫째, 고가주택 매도 물량

세금 부담 증가로 실제 고가주택 매물이 얼마나 증가하는지 확인해야 합니다.

둘째, 중고가 주택으로 이동하는 매수 수요

고가주택을 매도한 사람이 어느 가격대의 주택을 매수하는지 살펴봐야 합니다.

셋째, 임대인의 실거주 전환

비거주 1주택자와 다주택자가 실제 거주를 위해 전입하는 사례가 얼마나 증가하는지 확인해야 합니다.

넷째, 전월세 물량

임대주택이 감소하면 전세와 월세 가격에 영향을 줄 수 있기 때문에 매물량을 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

다섯째, 서울 입주 물량

세금 정책 못지않게 향후 2~3년의 신규 입주 물량을 확인해야 합니다.

19. 2026년 세제개편, 결국 본인의 상황으로 계산해야 한다

이번 개편을 한 문장으로 정리하면 다음과 같습니다.

실거주 1주택자는 일정 가격대에서 종부세 부담이 완화될 수 있지만 고가주택은 세금 부담이 증가할 수 있고, 비거주 1주택자와 다주택자는 종부세와 양도세 측면에서 전반적인 부담 증가 가능성이 커졌습니다.

하지만 이것만 보고 집을 팔거나 사는 결정을 내려서는 안 됩니다.

같은 1주택자라도 공시가격과 취득가격, 보유기간, 거주기간, 양도차익에 따라 세금이 완전히 달라질 수 있습니다.

따라서 가장 먼저 해야 할 일은 본인의 주택을 기준으로 종부세와 양도세를 각각 계산하는 것입니다.

특히 고가주택이나 다주택을 보유하고 있다면 매도 시점에 따라 세금 차이가 상당할 수 있으므로 세무 전문가에게 구체적인 계산을 받아보는 것이 안전합니다.

마무리

2026년 부동산 세제개편은 단순히 "집주인에게 세금을 더 걷는다"는 내용으로만 이해하기에는 변화가 많습니다.

실거주 1주택자는 공제 확대 혜택과 고가주택 세부담 증가를 동시에 살펴봐야 하고, 비거주 1주택자는 종부세와 양도세 변화를 함께 확인해야 합니다.

다주택자는 보유세와 양도세를 동시에 계산해야 하며, 무주택 임차인은 임대인의 실거주 전환이나 매도 가능성에 대비할 필요가 있습니다.

무엇보다 중요한 것은 다른 사람의 사례가 아니라 내가 가진 주택의 공시가격, 시세, 취득가, 보유기간, 거주기간을 기준으로 직접 계산하는 것입니다.

세법은 세부 요건과 시행 시점에 따라 실제 적용 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 매도·증여·임대·전입 등의 의사결정을 하기 전에는 최신 법령과 공식 발표 자료, 세무 전문가의 확인을 함께 받는 것이 좋습니다.